マイホーム購入は、多くの人にとって人生最大級の買い物です。
しかし実際には「とりあえずSUUMOを開く」「内見してから考える」という順番で動いてしまう人が非常に多いのも事実です。
結論から言うと、物件探しを始める前の準備が9割です。
事前に整理すべきことをまとめないまま探し始めると、
・予算オーバー
・エリア迷子
・夫婦で意見対立
・住宅ローン審査落ち
・購入後の後悔
といった問題が発生しやすくなります。
この記事では、物件探しを始める前に「必ずまとめておくべきこと」を、普段、物件探しのご相談を受ける不動産営業が実践的に・体系的に解説します。
第1章：なぜ“探す前”が重要なのか？
多くの人が失敗する理由はシンプルです。
「理想」と「現実」の整理ができていないから。
物件を見始めると、人は感情で判断します。
・広いリビングに惹かれる
・角地でテンションが上がる
・新築の匂いにやられる
・営業トークに背中を押される
しかし、冷静な判断基準がない状態では、正しい比較ができません。
だからこそ、最初に「自分たちの軸」を作ることが重要なのです。
第2章：ライフプランの明確化
① 何年住む前提か？
まず決めるべきは「永住か？住み替え前提か？」です。多くの方は永住前提でお考えかと思います。
永住前提なら：
・子供たちの学区
・老後の利便性
・医療機関の距離
・階段の有無
が重要になります。
一方、10〜15年後に売却する前提なら：
・資産価値
・駅距離
・流動性
が重要になります。
ここが曖昧だと、物件の選び方がブレます。
② 家族構成の将来予測
・子どもは何人予定？
・親との同居可能性は？
・転勤の可能性は？
これらを話し合わずに購入すると、
「部屋が足りない」「狭い」「広すぎる」という問題が起こります。
特に子どもの人数想定は重要です。
③ 働き方の将来
テレワークが続くか？
出社型に戻るか？
転職可能性は？
在宅勤務が増えるなら、書斎スペースの優先度が上がります。
第3章：予算の現実的な設定方法
① 「借りられる額」と「返せる額」は違う
銀行が貸してくれる額＝安全な額ではありません。
理想は
手取り年収の25％以内に年間返済額を抑えること。
例：手取り500万円
→年間返済125万円
→月約10万円
これが安心ラインですが実際に現状の都内の不動産価格を考慮すると
例：手取り500万円
→年間返済180万円
→月約15万円
となり年間返済額が手取りの36％となります。
手取り年収の35％～40％というのが現実的なラインと思われますが、40％を超えると厳しいラインになりますので注意が必要です。
② 諸費用を忘れない
物件価格以外に
・仲介手数料
・登記費用
・火災保険
・ローン事務手数料
・固定資産税清算金
新築戸建てで約5〜8％
中古＋リフォームなら10％超えることもあります。
③ ランニングコストの把握
購入後にかかる費用：
・固定資産税
・管理費、修繕費積立（戸建ては自己管理）
・外壁・屋根メンテナンス
・給湯器交換
戸建ては30年で数百万円単位の修繕費が必要です。
第4章：エリア条件の優先順位を決める
エリア選びは感覚で決める人が多いですが、
事前に「点数化」すると失敗が減ります。
例えば…
・通勤時間：最重要
・学区：重要
・買い物利便性：中
・ブランドイメージ：低
このように優先順位を明確にすることで、物件比較が容易になります。
ハザードマップ確認
近年必須なのが災害リスク確認。
・洪水
・液状化
・土砂災害
ハザードエリアかどうかで安心感や将来的な資産価値も変わります。
第5章：物件タイプの整理
マンションか戸建てか？
マンション：
・管理が楽
・駅近が多い
・流動性高い
戸建て：
・土地所有
・自由度高い
・修繕自己責任
自分の性格も考慮する必要があります。
新築か中古か？
新築：
・気持ちよさ
・保証充実
・価格高め
中古：
・価格抑えられる
・立地良い物件あり
・リフォーム必要
ここも方向性を決めてから探すべきです。
駐車場の有無
近年、特に都心部では駐車場のない戸建ても増えています。
駐車場付きの家であっても車種によっては停められない物件もあるので注意が必要です。
マンションの場合も同様です。
また駐車場ナシでも近隣の駐車場を借りればいい！という方は近隣の駐車場相場を調べておくことも大事です。
第6章：住宅ローン戦略
ローン審査のご相談のみでもＯＫ
探し始める前に仮審査を通しておくと
・予算明確
・交渉有利
・購入スピード向上
金利タイプ（固定・変動）もある程度方針を決めておくべきです。
弊社では物件を探される前の住宅ローンをはじめとするお金のご相談も無料で承っておりますので、是非ご相談ください。
第7章：夫婦間の価値観すり合わせ
実はここが最大の落とし穴です。
よくある対立として例を出しますと
夫：資産性重視（例：土地面積や駅までの距離等）
妻：住み心地重視（例：家事動線や間取、陽当り等）
他にも【夫：通勤時間 VS 妻：実家近く】【夫：書斎が欲しい VS 妻：豊富な収納スペース】等、挙げれば枚挙に暇がありません。
実際に探し始めてから揉めると時間を無駄にします。
事前に
・譲れない条件3つ
・妥協できる条件3つ
を夫婦間で書き出して共有しましょう。
第8章：出口戦略を考える
家は「買う時」より「売る時」の方が難しいというのが私たちの感想です。
想定しておくべきこと：
・売却時の残債
・駅距離
・築年数
駅徒歩10分以内は流動性が高い傾向があります。
第9章：情報収集のルールを決める
ポータルサイト（ＳＵＵＭＯやアットホーム等）には多数の情報が乱立し、同じ物件が複数件掲載されていたりと見過ぎると混乱したり判断力が鈍ります。
おすすめは：
・見る時間を決める
・条件保存を活用
・毎日見ない
・相場を知る
冷静さを保つことが大切です。
また全ての物件情報が掲載されているわけではありません。
不動産会社間のみで流通している情報もあります。
ポータルサイトを見る際は、その情報を出している不動産会社のＨＰ等も見て、信頼できそうな会社かどうか?を判断する事をおすすめいたします。
第10章：チェックリストまとめ
探す前に整理すること：
□ 永住か住み替えか
□ 子ども人数想定
□ 返済安全額
□ 諸費用把握
□ エリア優先順位
□ ハザード確認
□ マンションor戸建て
□ 新築or中古
□ 駐車場の有無
□ 住宅ローン方針
□ 夫婦合意形成
□ 売却想定
これが固り、不動産会社に伝えれば物件探しは驚くほどスムーズになります。
まとめ：物件探しは「準備」で勝負が決まる
不動産購入は情報戦であり、心理戦でもあります。
・焦り
・高揚感
・営業圧力
これらに流されないためには、「事前の整理」が最大の武器になります。
探す前に考える。
決める前に共有する。
見る前に数字を出す。
この順番を守ることで、後悔の確率は大きく下げられます。
家は人生の土台です。
だからこそ、物件を見る前の準備に、時間をかけてください。
ハウスセイラーズでは足立区に密着し３５年、２５００件を超える不動産取引の実績があります。
足立区で不動産購入を検討される場合は是非ともハウスセイラーズにご相談ください。
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この記事の監修：松島勝利
